不動産投資あれこれ

ダメ絶対!ワンルーム投資の罠

よく話題になる都心ワンルーム投資。
これって何がいけないのでしょう?

一言で結論を言うと、儲からないからです。

ワンルーム投資の業者はよく、
「保険代わりになる」「税金対策になる」
など言葉巧みに、不動産を知らない一般の会社員にクソ高い物件を買わせてこようとします。

正直私の周りの友人でも、買ってしまっている人が何人もいます。
ほんとやるせない気持ちになるのです。

そんな方たちが今後出てこないよう
なぜワンルーム投資がダメなのか、その理由について説明していきます。

利回りが低すぎる

以前、友人からワンルームマンションを投資用に買おうとしていると相談を受けたことがあります。
その物件の詳細は、おおまかに以下の通りでした。

都心ワンルーム例
・場所:東京都中央区(八丁堀駅徒歩10分)
・価格:3600万円
・利回り:3.5%
・築年数:2年

どうでしょう?
ある程度不動産投資を勉強されている方でしたら、利回り3.5%という値がいかに低いかが、お分かりだと思います。

たしかに中央区の八丁堀周辺でしたら、これぐらいの利回りが相場なのかも知れません。
ただ表面利回りで3.5%なら明らかに、赤字になります。

ワンルームを売りつける業者は、仲介手数料などの諸費用、固定資産税などの税金、日々かかってくるランニングコストなど、シミュレーションには入れずに十分儲かると言ってくるのです。

みなさん3.5%だったら、キャッシュフローなんか絶対赤字だし、絶対もうかりませんよ!

融資期間が明らかに長い

融資条件は以下の通りでした。

都心ワンルーム融資条件例
・融資元金融機関:某クレジット系非銀行
・返済期間:40年
・金利:2.5%

一見すると、「融資期間が長くて結構いいんじゃない」と思うかもしれません。

そんなことはありません。
これで業者から「キャッシュフローが出る」と言われても、それは作られたキャッシュフローなのです。
つまりあまりにも返済期間が長すぎるのです。

何がダメかというと、10年経っても残債が全然減らない点です。
元金600万円しか減らない計算になります。

じゃあこの物件10年後に売却したら、600万円引いた3000万円でいけるでしょうか?
勿論その時の不動産市場、また都心の物件なので、ワンチャン高く売れるかもしれません。

でも普通に考えたら3000万円で売るのは無理でしょう。
また売却時の仲介手数料などの諸費用で、かなり赤字となってしまう可能性が高いです。

融資期間が長ければいいというものでもありません。
特に利回りが低い物件ならなおさらです。

出口がない

ワンルームは、出口がない、つまり売却が難しいです。

なぜ売却が難しいか?
それは実需がないからです。つまり自分の家として買う層がいないからです。
ワンルームに住む人で、賃貸でない持ち家の人見たことありますか?ないですよね。
つまり売却先は基本的に不動産業者となるので、買いたたかれて終わります。

20年間、頑張って持ち続けたとしても、残債分を売却価格で相殺するのは、至難の業でしょう。

保険代わり税金対策になるか?

どっちもなるっちゃなります(笑)
ただクソ高い保険となってしまいます。
また赤字だから税金対策となるだけで、節税できる分よりも高い損失がでます。

つまり本末転倒なのです。

・なぜ保険代わりになるのか?
それはローンを組むときに、団信に入るからです。

団信(団体信用生命保険)とは?
ローン返済中に、ローン契約者が死亡または高度障害状態に陥った際、ローンの返済が困難になります。
そういった事態のリスク回避のため、ローンの借入れの際には銀行が契約者となり生命保険に加入します。

ただこの物件、ずっと満室でも月1万円ぐらいマイナスキャッシュフローなので、月1万円の生命保険に入ることになります(笑)
普通の掛け捨て生命保険に入った方が幾分良いですよね

・なぜ節税になるのか?
物件の減価償却費が経費として計上できるためです。
そもそも都心ワンルームのこのようなダメ物件は、収支がほぼトントンです。
それに加えて減価償却できるため、節税になるというわけです。

ではどれぐらい節税できるのでしょうか?
マンションは基本RCなので、47年償却となります。
建物と土地の資産比率を建物多めの、8対2で取ったとしても2880万円。
それを47年で償却するので、年61万円ほどとなります。

年61万円の赤字とすると、一般的なサラリーマンの場合、20万円ぐらいの節税になるでしょうか?

確かに節税対策になりますね。
ただ、節税分を入れてもキャッシュフローが1万円の赤字になりますので、節税しても全く意味ないですね。

まとめ

これだけダメな理由を挙げてきましたが、それでも業者に負けて購入してしまう人はいると思います。
ただ私はそれを絶対否定しようとは思いません。

言い方が突き放して聞こえるかもしれませんが、「個人の自由」だと思うからです。

ただ知っていていただきたいのは、
ワンルーム投資を推してくる業者は、きちんとしたシミュレーションを出してこないということです。
それを見破るためには、適切な不動産投資知識が必要なのです。

投資は自己責任です!
最近でも、ワンルームを買ってしまって銀行側の融資姿勢に問題があったと訴えている人がいますが、本当に恥ずかしいです。確かに銀行の不正はダメですが、買ったのはその人個人です。ハンコも押したはずです。
何度も言いますが、投資は自己責任です。

そんな人にならないためにも、きちんと勉強していきましょう!

ワンルーム投資がダメな理由
・利回りがクソ低い
・キャッシュフローなんか夢のまた夢
・売却が難しい
・節税額なんかしれている。そもそも本末転倒
・クソ高い保険である