不動産投資の基礎

不動産屋を知る(一般仲介?専属専任?)

不動産をあまり勉強したことがない方にとって、どこの不動産屋で物件を買えばいいか分からないものです。私も売買系の不動産屋と、管理を主としている不動産屋の違いすらよくわかりませんでした。

そんな方々に、不動産屋、不動産業者の仕組みについて、仕組みについて簡単に説明していきますので、ぜひお付き合いください。

売買不動産屋の儲かる仕組み

売買を専門にしている不動産屋の収益原は、主に仲介手数料です。

仲介手数料は、不動産の売買時に買主、売主どちらも支払うお金です。
400万円をこえる不動産売買時には、

物件価格×3%+6万円+消費税

がかかってきます。ですので、1000万円の物件を購入するときの仲介手数料は、
(1000×0.3+6万円)×1.1=39.6万円かかってきます。

不動産売買には、主に二つの仲介方法があります。
一般仲介と専属専任仲介です。

買主と売主が同じ不動産屋から売買を行う仲介取引を一般的に、
専属専任仲介
とよび、その取引を仲介手数料が売主と買主それぞれからいただけるので、両手取引とよびます。

反対に、買主と売主の不動産屋が異なる時、一般仲介とよび、買主、売主それぞれの不動産屋は仲介手数料が一方ずつしかもらえないので、片手取引とよびます。

一般仲介(片手取引)

一般仲介は、買主側の不動産業者(元受)と買主側の不動産業者が異なる、取引で、どちらの不動産業者も仲介手数料が片手ずつ(物件価格の3%+6万円)しかもらえません

個人的な感覚だと、一般仲介の取引の方が多い気がします(ちがったらすみません)。

例えば、不動産投資をあまり詳しくない売主が町の不動産屋に相談して、売りルートがなく困って、客付けが強い業者に買主を見つけてもらう。みたいなパターンが多いと思います。

専属専任(両手取引)

専属専任、つまり元受けの売主から仲介を依頼された業者が、買主を見つけてくるパターンがこれに当てはまります。

業者的には仲介手数料が一般仲介の2倍もらえるわけですから、こちらをやりたいと考えます。

客付けが強い、大手の不動産業者(東急リバブルなど)は、特にこちらの取引をやりたがる傾向にあるみたいです。

レインズってなに?

不動産を勉強しているとレインズという言葉がでてきます。

レインズとは、業者が不動産情報を登録し、買いたい人を見つける、不動産業者だけで共有されるポータルサイトみたいなものです。

出展:公共財団法人 東日本不動産流通機構

一般的に、元受の業者は、1週間のみレインズに物件情報を登録せず、自社のみで販売できます。1週間経つと、レインズに登録しなければならず、客付けの業者は自社でなくなってしまう可能性が出てくるわけです。

なので元付業者的には、依頼を受けてから1週間以内に買主を探したいと思うわけです。

不動産投資物件に関する不動産屋

不動産投資物件のなかでも、特に1棟もののアパートやマンションの収益物件の売り情報に関しては、SUUMOなどのポータルサイトには出てきません。

もちろん、一般の不動産業者も収益不動産を扱ってもいいのですが、相手が実需と投資家で違うため、ポータルサイトも異なってきます。

収益不動産専門のポータルサイトは、大きなサイトで、楽待と健美家があります。
多くの投資家は、ここで物件を探し、その物件を取り扱ってる業者に連絡して、物件の詳細など手に入れたりします。

そうすると、その業者と仲良くなったり、メルマガに登録したりして、ポータルサイトには載らないような、物件を紹介してもらったりするのです。

ほんとにあった怖い不動産屋の話(実体験)

私が実際に体験した、不動産仲介にまつわる怖い話というか、げせない話がありますので、お付き合いください(笑)。
相模原市の橋本駅周辺で、築25年、利回り15%という物件を見つけ、すぐさま仲良くしていた、不動産屋の担当者と見に行き、一番で買付をいれました。
ただ、異常に安かったこの物件は、不動産業者からの買付がいくつか入ってしまい、一番に買付を入れたのにも関わらず、結局買付が通りませんでした(ぴえん)

では、なぜ売主側の不動産屋は、私より業者を優先したのでしょう?
それは、買主が業者であれば両手取引になるからです。
私が買ってしまったら、買主側の不動産仲介業者がついてしまうため(この場合は私と仲良くしている業者)片手取引になってしまいます。

この売主側の不動産屋は、町の不動産屋で、かなり古い建物、おそらく80歳超えのおじいちゃんでした。すごくイヤな対応をされた覚えがあります(笑)

不動産投資をやっていると、今後もこんなげせない体験が待っていることでしょう。
特に相場より安い物件は取り合いになるため、より確率が高くなります。

それでも、わたしたち一般の投資家はめげずに探し続けるしかないのです!