不動産投資

自宅マンションは最強の不動産投資だ!

(この記事は2020年7月に更新しました。)

なぜ自宅マンションが最強の不動産投資なのか?

自宅マンションが最強な不動産投資な理由
・住宅ローンの金利がかなり低い
・古い物件であっても長期の融資期間が取れ
・売却もしやすい

私は不動産投資をやるにあたってまず初めに自宅マンションを購入しました。

不動産投資をやりたいと考えている人や
不動産投資は考えていないけど持ち家は欲しいと考えている人にとっても
不動産投資の考え方はとても大事
です。

私が考える自宅マンション投資法を紹介させていただきますが
その前に持ち家を買うメリットを紹介させていただきます。

賃貸 VS 持ち家

よく議論になる賃貸か持ち家どちらが良いかに関して
私なりの答えはその人次第です。
あいまいですみません。

自宅って
いい家に住みたい
タワマンに住みたい
みたいなその人にしか分からない感情があります。

なので今回は
感情論抜きにした金銭面だけで語ろうと思います。

ただ私が今住んでいる持ち家マンションに関しては
確実に賃貸より持ち家の方が金銭面で良いと言えます

計算してみましたので、参照ください。

上記より分かるように
私が住んでいる部屋と同じスペックのマンションを買うか借りるかを
お金だけの計算だけで考えると、

持ち家の方が賃貸より約4万円/月お得と言えます。

持ち家のメリット
①家賃を払わなくてよい(ローンを払っていけば将来的に自分の物になる)
②住宅ローンは超低金利
③税制度で有利(住宅ローン減税等)

①家賃を払わなくてよい

まずはよく某CMとかでも言われている
賃貸はお金を払っても終わりだが持ち家は自分の資産になると言われているあれです(笑)。
あれとは若干理屈は違うのですが、だいたい同じ考え方です。

例えば3500万円のマンションを35年住宅ローンを組んで購入した場合
月々の支払は10万円程度(8万元金+2万円金利)で年換算で元金は100万円程度減ることになります。

10年間払い続けるとローンの元金は2500万円となります。
そこで売却してもし3500万円で売れたら払ってきた元金1000万円は回収できることになるのです。すごくないですか(笑)

まあこれはあくまで理想論で物件価格が下がらないというのはほぼあり得ないのです。
ですが、例えば3000万円で売れれば500万円分は回収できることになります。

賃貸で月々10万円払い続けたら10年後払ってきたお金は回収できるでしょうか?

これが、私が思う持ち家を購入するのが良いと思う最大のメリットです。

②住宅ローンは超低金利

マンションは現金で買うにはかなり高いため
多くの人は銀行から住宅ローンを借りることになります。

また住宅ローンを組んだ方が税制面でも優遇されているため
基本的にはお金があっても借りた方がお得です。

現在、日銀の政策によりマイナス金利が続いており
歴史的な超低金利が続いています。

私は某メガ系銀行で0.5%で住宅ローンを組みました。

例として5000万円のマンションを買った時の月々の支払をバブル時と比較してみます。

バブル時 住宅ローン金利:7%
410,000円/月(金利分29万円)

・現在の金利:0.6%
144,000円/月(金利分3.5万円)

このことより金利がローンの支払いに与える影響はかなり大きいことが分かります。
現在の金利で組めば比較的安い月々の支払になります。

③税制度で有利

マイホームの購入に関して税制面以下の2点でメリットがあります。

・住宅ローン減税
・売却時非課税

まず住宅ローン減税に関してです。
住宅ローンの元金残り(残債)の1%が10年間もらえます。
(所得税から控除される)

4100万円の物件を買った際(年100万円の元金を支払うものとする)
・1年目 4000万円(残債)×1%=40万円もらえる。
・2年目 3900万円×1%=39万円
......
10年目 3000万円×1%=30万円  
10年間で計355万税優遇が受けられる

ただこの住宅ローン減税に関しては支給条件がありますので注意が必要です。
いくつか挙げると

住宅ローン減税の条件
・最大年40万円まで
 *10年間で400万円まで)
・新耐震基準以降に建てられた建物であること
 *1981年6月1日以降)
・床面積が内法で50㎡以上であること

この制度を使って変動金利(例えば0.6%)にすれば
住宅ローンを組んだ方が儲かることになります。

すごくないですか(笑)

次に売却時非課税に関してです。
そもそも売却しないと優遇は受けれないのですが
売却益3000万円まで控除短期の売却でも非課税

このことから売却で利益が出ても
ほとんどの物件で税金はかかってこないことになります。

まとめ

ここまで自宅持ち家を購入するメリットを上げてきました。

ただデメリットはありますし、もちろん賃貸にもメリットがあります。
一例上げますと、大きなのはやはり気軽に引っ越しづらい面でしょうか。
賃貸なら比較的気軽に住処を変えれるのですが、、、

ただ私は総合してもやはり持ち家の方がメリットが大きいと考えています。
そこで別の記事で、私の持ち家の探し方について説明していこうと思います。