不動産投資あれこれ

知らないと1000万円損?なかよし不動産的自宅マンションの探し方

前の記事では、持ち家を買うメリットについて説明しました。

本記事では、家の中でもマンションに絞った探し方
特に私が実践した方法や考え方について説明していきたいと思います。

リセールバリューの考え方

リセールバリュー

聞きなれない言葉かも知れません。
しかし不動産投資においてこの考え方はかなり重要です。

売却時、購入時と比較して値下げ幅が小さい物をリセールバリューが高いと言います。
(余談ですが車だと軽自動車やハイエース、ランドクルーザーがリセールバリュー高いらしいです)

不動産に関して戸建て一軒家よりもマンションの方がリセールバリューは高いです。
理由はいくつかあると思いますが

マンションのリセールが戸建てより良い理由
・マンションの法定償却年数が長い
・汎用性が高く需要が高い
・物件の管理状況が良い

一生住みたいと思っておらずマンションに住むことに抵抗のない方は
基本的にマンションの購入の方が金銭面でメリットがあります。

私が今住んでいる持ち家マンションの例を以下に示します。
売却時の利益を考慮した、月々の支払に関してです。

以上のシミュレーションより
売却時に安くなっていたとしても
月々の支払はかなり安いことが分かります。

つまりリセールバリューが高いマンションが良いことが言えます。

買うべきマンションとは?

買うべきマンションとは売却時に高く売却できる物件です。

高く売却するには相場より安く買うこと価格が下がりにくい物件を買うことが重要です
簡単に図で示してみます。

ちょっと説明が雑で申し訳ないのですが
相場より安く、価格が下がりにくい物件であれば
通常の物件より売却益が出ることが分かります。

では、相場より安く買うにはどうすればよいのしょうか?
一番重要なのは、相場感を養うことです。
これは自宅に限らず不動産投資においてとても重要です。

なぜか?
相場感があれば、相場より安い物件が一目で分かるからです。

どうすれば相場感を養うことができるのか?
それは、物件を何件も見まくることです

自分が住みたいと思ったエリアがあったら
そこの物件を100件以上見てください。
そして、物件条件(面積、築年数、駅からの距離など)だけで物件価格を言い当てれるようになってください。
それができれば相場より安い物件がすぐ分かるようになります

次からは価格が下がりにくい物件を買うにはどうすれば良いか考えていきます。

新築か中古か?

絶対中古です!
今日一重要です!これだけでも覚えて帰ってください笑

できれば築15年以上の物件がいいと思います

何故か?
一言で言うと価格が下がりにくいからです

考えてみてください。
新築で4000万円で分譲されたマンションが20年後半額の2000万円になったとします。
じゃあ20年後2000万円下がって、0円になるでしょうか?

つまり基本的には築年数が経てば経つほど物件価格は下がりにくいのです。

下記、物件価格と築年数の相関イメージです。
図がショボくてすみません(笑)

そんなこと言ったって新築が良いって人は大人数いると思います。
実際私もそうでしたし、今でもお金さえ沢山あれば都心新築に住みたいと思ってます(笑)

じゃあ何故新築がダメなのか?
一般的には下記の理由です

新築物件がダメな理由
・新築プレミア価格 買った瞬間1割下がる
・分譲の不動産会社ディベロッパーなどの広告費が上乗せされている

それでもやっぱり新築を買いたい!っていう人はいると思います
僕はその考えを否定しませんし、新築でも価格が上がったという物件はあります
*コロナの影響でこれからはかなり難しいと思いますが

ただ一般論として、基本的に中古の方が儲かりやすいということです

戸数は多い方が良いのか?

基本的にマンション内の戸数は多い方が良いです

理由は戸数が多い方が物件価格が下がりにくいからです

何故、戸数が多いと物件価格が下がりにくいのか?
マンションを購入した後にかかってくる
マンション固有の管理費、修繕積立金に関係します

ファミリータイプのマンションであれば
管理費10000円/月、修繕積立金10000円/月が若干安めの目安になります
*修繕積立金は、築年数経てば経つほど上がっていきます

この戸数が多い方がスケールメリットにより
この管理費、修繕積立金が上がりにくいのです

購入する人にとって、管理費や修繕積立金は少なければ少ない程嬉しいわけですから、
比較的、管理費、修繕積立金が少ない戸数の多いマンションは価格が下がりにくいわけです

狙うエリアは?

基本的には、どこでも良いと思います
住みたいなと思っているエリアで良いと思います
*ただ都心になればなるほど価格が高いのでそこは考慮してください

エリアより大事なのは相場感です

都心と郊外かそれぞれのメリット、デメリットを上げておきます

何度も言いますが、大事なのは相場感なんです(笑)

まとめ

最後に私が実践した物件の探し方について示します。
かなり長期間の戦いになりますが、頑張ってください!

頑張れば絶対良い物件は買えます。

自宅マンションの探し方の例

①絞ったエリア、周辺エリアに関してポータルサイトにて1000件の物件を見る
ポータルサイト例:Yahoo不動産、不動産ジャパン、三井のリハウス東急リバブルなどの大手不動産サイト

②条件に合う100件の物件を見つける
価格、間取り、築年数、戸数、管理費修繕積立金が相場より良いか

③その中から10件以上現地調査、内覧を行い価格交渉を行う
フットワークは軽く!価格交渉は強い気持ちで!物件のダメな部分を見つける

④一番価格交渉が決まった物件1件を購入する
住宅ローン、金利面などの諸条件で一番良い銀行で借りる