不動産投資あれこれ

絶対失敗したくない!なかよし不動産的マイホーム

私はおよそ2年半前に自宅マンションを購入しました。

不動産投資を勉強し始めてから半年で購入することができたのですが
購入まで5つのエリアで30件以上の現地調査を行いました。

良い物件を買おうと思ったら、最低でも3カ月はかかります。

不動産初心者なら半年はかかると思っておいてください。
不動産は数のゲームです。

ひつこいようですが、相場感が大事です。

最終的な決め手はやはり相場より安かったことが大きかったです。

私たちのマンションのスペックまた実際の探し方について解説させてください。

なかよし家 マンション スペック

・場所:横浜市青葉区 東急田園都市線急行停車駅 徒歩12分
・間取り:3LDK 72㎡ (4階) 
・築年数:14年
・価格:3350万円(200万円の価格交渉に成功)

・管理費:8800円、修繕積立金:9800円
総戸数:約200戸 9階建て

融資に関して
・住宅ローン:某メガ系信託銀行でフルローン
 *諸費用150万円も融資していただいた
・融資条件:返済年数35年、金利5.05%、元金均等払い

田園都市線は、以前から住んでいた路線でしたので、馴染みがありました。
ただ田園都市線沿いのマンションは、二子玉などは言うまでもありませんが
川崎市や横浜市になっても高いです(笑)。

特に駅近の物件は、手が出ない価格帯(中古でも4500万円以上がざら)です。

私たちのマンションは駅から若干歩きますが
3500万円で売られており、比較的割安だと第一印象を持ちました。

ではどのような段階を踏んで購入できたのか解説させていただきます。

探し方① 予算を決めよう

まずは予算
フルローン35年返済のフルフルの住宅ローンを組むとすると
物件価格を350で割った値が、だいたいの月々の返済価格の目安になります。

7000万のマンションの場合は350で割った20万円がおおよその月返済

マンションの場合はローン返済にプラスして
管理費修繕積立金、だいたい2万円以上が月の住居費支出となります。

予算の決め方ですが逆に考えると
月の返済額から逆算して予算を決めると良いかもしれませんね
15万円払える家族なら、15-2=13万円をローン返済に充てれるので
13万円×350回払い=4550万円といったように。

私たち夫婦の場合、できるだけ安くしたいと考えていました。

理由はいくつかありますが
もし子供が産まれたら妻が働けなくなるかもしれないと考えたからです。
*投資用のアパートが欲しかったので、お金を使いたくなかった

よくDINKS世帯の方々で
「夫婦ともにずっと働き続けるから都心のタワマン買っても大丈夫」
とか言っている人がいます。

個人的にはこの考え方は大きな間違えだと思います。
理由は子供が産まれたり、親の介護、自分が大病に罹りなど
働けなくなるリスクがあるからです。

基本的には夫婦どちらかしか働けなくなっても大丈夫な予算にしてください
私たちは10万円の返済が限界かなと思ったため、3500万円以下の物件を探そうと決めました。

探し方② エリアを決めよう

会社に通勤しやすいエリアを候補にあげました。

私たち夫婦は、夫が渋谷近郊、妻が大手町で働いているので
どちらもできれば乗り換え無しで通えるエリアに絞りました。

田園都市線はもちろんのこと、小田急線や、地下鉄半蔵門線が候補になりました。

半蔵門線
夫婦どちらも会社まで早く着き、便利です。
最初は、清澄白河~押上エリアで探しました。
ただ1カ月ほど探して現地調査に行ったり内覧をしましたが、
3500万円で納得できる物件はありませんでした。

小田急線
経堂~狛江辺り、登戸~新百合、生田~玉川学園を探しました。
生田や玉川学園で幾つか良いと思った2500万円ぐらいの価格帯の物件を見つけましたが
マンションの戸数が少なく、管理費・修繕積立金が非常に高い物件ばかりでした。

田園都市線
田園都市線は小田急線に比べて、同じスペックでも基本的に高いです。
鷺沼~青葉台辺りで探しました。
各駅停車しか止まらない駅(宮崎台など)でも高いです。
ただ会社に一本で行けるメリットがありました。

最終的に田園都市線に決めたのは
当時も田園都市線沿いに住んでいたためイメージができやすかった
からかもしれません。

このようにエリアを決める際はエリアに依ってかなり価格が変わります。
予算と相談しながら、また通勤しやすく住みやすいエリアの最適解を
自分なりに見つけてみてください。

答えは人それぞれです。

探し方③ ネットで探しまくろう

エリア候補が決まったらまずはその中の1つのエリアで探しましょう

探し方は、いたって普通で申し訳ないのですが
ネットを使って探すことです(笑)。

SUUMOでもアットホームでもホームズでもなんでも良いと思います。
大事なのはできるだけ多くの物件を見て相場感を養うことです。

おススメのポータルサイトは不動産ジャパンです。
https://s.fudousan.or.jp/

このサイトなら、その他ポータルサイトで掲載されている物件がほぼ載っています。

各エリア毎にカット&トライになりますし時間もかかりますが
相場感を養うには絶対必要な作業ですので頑張ってください。

ちなみに私が買ったマンションは東急リバブルのHPから探しました。

東急リバブルや住友不動産販売など
大手の不動産仲介はSUUMOなどのポータルサイトに出さない物件も多数あり
結構良い物件もありますので、おススメです。

探し方④ 現地調査をしよう

「相場感がついてきたなー」と思ったら
条件が良いと思った物件に対して実際に不動産屋に電話で問い合わせてみてください。
そして内覧に行ってみてください。

ただ特に最初の方は
担当者と一緒に内覧に行くと乗せられてすごく良い物件だなと思うことがあります。
残念ですが、それは良い物件ではありません(笑)。
とにかく内覧も数をこなして下さい

内覧で見るところは人によって違うと思います。
絶対必要なのは、お墓などの嫌悪施設が周辺にないか?
部屋内でリフォームの必要な個所はないか?などです。
部屋内の設備は好き嫌いあると思うのでまあ好きにしてください。

そしてそれでも良いと思った物件に対しては
朝の通勤時に行って混み具合を見てみる。
夜周囲が暗かったり治安が悪そうでないかを見てみる
ことをお勧めします。

探し方⑤ 価格交渉しよう

価格交渉は是非してください。

別記事でも書こうと思いますが
不動産価格特に中古不動産に関しては不動産屋値付けは絶対ではありません
ある意味適当に付けた価格です(笑)
ですので、価格交渉はできます。(勿論、価格交渉にこたえてくれるかは分かりませんが)

確かに価格交渉は難しいですし
不動産屋の担当者に印象悪くしたくないという気持ちは分かります。

ただ例えば500万円価格交渉できて4000万円が3500万円で買えたとします。
そうすると、月々のローンの支払は15000円ほど安くなりますし
売却時は価格交渉できた分(今回でいう500万円)がそのまま貰えるわけです。

ちなみに私たちは200万円の価格交渉を決めました。
(価格交渉は妻が得意でした(笑))
担当者に勘弁してくださいと言われるまでやりました。