不動産投資あれこれ

実例!なかよし不動産的1棟アパート①

(この記事は2020年7月に更新しました)

私たちなかよし夫婦は、2棟のアパートを所有しています

今回の記事と次の記事では、この2棟の物件について紹介させていただき
どれぐらいの物件であれば、買うに値するのかを示せればと思います
あくまで私個人の考えですので、ご意見あれば教えてください。

2棟のうち1棟目はどら夫が29歳の時に購入しました。

不動産屋の方々は20代の比較的若い人に売る時は、「若いのにすごいですね!」的な言葉をかけてきますが、基本的にはおべっかですので、あまり乗らないようにしてください。

不動産投資の利回りや積算評価、キャッシュフローといった基本的な用語に関しては
別記事で紹介させていただきますので、とりあえず所有物件だけ書かせてください。

物件スペック

物件の詳細は以下の通りになります。
ばれるのが怖いので若干数字等いじっていますが、こんな感じです(笑)

1棟目物件スペック
場所:横浜市西区(ほぼ保土ケ谷区ですが)駅徒歩10分
価格:3600万円
戸数:6戸
築年数:10年(2020年4月時点で12年)
造り:木造
土地面積:101㎡、建物面積:100㎡

利回り

利回りは9.7%ほどです。
(月の家賃収入が29万円ほどなので年350万円。これを3600万円で割る)

下図にシミュレーション表を載せておきます。
あくまで満室、家賃も変わらなことを前提にしたものですのでかなり良い結果です。
実際は退去、家賃減少、金利上昇などのストレスがかかってきます。

融資条件

某非銀行関系系金融機関で融資を受けました
詳細な条件は下記の通りです。

融資スペック
・金利:2.3%(3年固定)
・返済年数:30年
・ローン比率:フルローン
・融資実行時の諸費用:約40万円
・月の返済金額:約13.8万円

返済年数が長いのがこの銀行で借りるメリットでした。
物件自体が中古にしては新しかったため、比較的長い融資期間を取れることができました。築浅物件の利点ですね。

金利に関しては、まあこんなものかって感じです。
ここの金融機関は少し変わっていて、変動金利より3年固定の金利の方が低いです。
金利は安い方が良いに決まっていますし、現在は金利の底局面と言われているので
金利上昇リスクもあり、3年固定にしました。

またこの時期は不動産投資家にとって美味しい時期でした。
フルローンが組めたのです。
諸費用がかなり安くなるので、あまり現金がないサラリーマン投資家にとっては良い時期でした。

家賃に対する月の返済比率は、13.8÷29.2=47%ほどです。

一般的に50%を下回れば優秀な物件と言われるので、まあまあな数字だと言えると思います。
しかしそれは収益性のみの指標ですので、そこは理解しておいてください。

キャッシュフローとROI

キャッシュフローは満室で11万円/月
ROIは47%です。

ROIが47%は驚異的な数字です。
やはりフルローンが組めたため、初期費用が抑えられROIが上がりました。

ランニングコストですが、以下のものがかかっています。

ランニングコスト計
・管理費:15760円/月(賃料の5%+消費税)
・JComインターネット:8800円/月(入居者さん達にネット無料を付けています)
・共用部電気代:800円/月
・固定資産税都市計画税:1.5万円/月(18万円/年)

月のキャッシュフローは
29.2(家賃)
 ▼13.8(銀行返済)
 ▼4.2(経費計)
 ▼1.1(税金)
 =11.1(万円)

積算価格と担保評価

積算評価は約2150万円です。

物件価格3600万円に対してかなり低い値です(泣)
詳細を見ていくと

1棟目積算評価

・土地評価
14万円(㎡辺り土地値(相続税路線価))×100(㎡)=1400万円
・建物評価
15万円(木造)×100(建物面積㎡)×(22-10)/22=750万円

積算価格が低く一般的な銀行の担保評価が出ずらいのがこの物件の大きな弱点です。

出口戦略に関して

基本的には、購入してから11年後以降の売却を考えています

理由は減価償却が終了するからです。
減価償却がないと税制面でのメリットがなくなり
キャッシュフローがかなり悪い影響を与えます。

では、売却時いくらで売れるでしょう?
もちろんその時の経済情勢や不動産に係る状況によって上下すると思いますが
築22年でのこのエリアの相場利回りから逆算すれば、おおよその価格が出てきます。

私は利回りが10.5%ぐらいで売れるのではないかと考えています。
家賃は10%下がっていたとしても、26.5万円/月ですので、年318万円。

318÷0.105=3000万円ぐらいでは売れるのではないかと考えています。
その時の残債は2560万円ほどですので、
450万円ぐらい残る計算になります。

どうでしょうか?
毎月のキャッシュフローもある程度入ってきて売却益を得れる
良い物件だと思いませんか?

私はそう思って買いました。(笑)