不動産投資

実例!なかよし不動産的1棟アパート②

私たちは2棟目を今年3月に購入しました。

1棟目購入から2年が経ってしまったわけですが、理由はいくつかあると思います。

①貯金があまりなかった
②良い物件が見つからなかった
③何件か買付申込したが通らなかった

①の貯金がなかった点ですが、
やはり不動産投資をうずまく環境が変わりフルローンが出ずらくなったため、自己資金がより必要となってしまったことが大きいです。
ちなみに、2棟目を購入するときには2000万円ほどの金融資産がありました。

②の良い物件が見つからなかった点について、
1棟目より条件を上げたことが大きいと思います。
首都圏で築浅10%は簡単に出てくる物件ではありません。

③の買付が通らなかった点ですが、
2棟目を購入するまで、他のよいと思った物件で4件ほど買付申込を入れました。
1番目の買付にも関わらず、不動産屋の都合で買えなかったり、現金買いの人が現れたりと理由は様々でした。(個人的には買えずあきらめかけていました)

2棟目の物件、購入の決め手は、やはり相場より安いことが大きかったです。
キャップレート(相場利回り)よりも、かなり高かったのです。
ちなみに当物件、妻が仕事で仲良くしている不動産屋の信頼している担当者からの紹介でした。

物件スペック

物件詳細は下記の通りです。ばれないよう若干いじってます(笑)

場所:横浜市戸塚区(某ターミナル的な駅です) 駅徒歩12分
価格:4700万円(200万円価格交渉後)
戸数:1K×8戸
築年数:13年
造り:木造
土地面積:120㎡、建物面積:120㎡

利回り

利回りは10.3%ほどです。
(月の家賃収入が40万円ほどなので、年480万円。これを4700万円で割る)

下図がシミュレーション表です。あくまで満室、家賃も変わらないことを前提としています。

融資条件

某非銀行系金融機関で融資を受けました。1棟目と同じです。
詳細は下記のとおりです。

・金利2.3%(3年固定)
・返済年数:27年(決済日ぎりぎりで、次の日だと26年でした(笑))
・ローン比率:95%(物件価格の5%の自己資金いれました)
・ローン事務手数料:約50万円
・月の返済金額:17.5万円

正直なところこの銀行でなく、地銀や信金で借りたかったのが本音です。
ただ私ぐらいの属性や金融資産ですと、地銀融資は難しいです。
次の物件では挑戦したい!

ただやはり返済年数が長く取れますので、月々の返済が少ないのがこの銀行のメリットでしょうか。共同担保とかもとられませんし。
(共同担保:他の物件を担保に取られること)

家賃に対する返済比率は、17.5(返済)÷40.2(家賃)=43.5%ほどです。

基準の50%と比べると、余裕をもって下回っているので、この数字だけみれば優秀といえるでしょう。

キャッシュフローとROI

キャッシュフローは満室で16.7万円
ROIは35%です。

1棟目と比較すると、フルローンでなく自己資金を入れているため、ROIは低めです。
ですが30%以上ありますし、余裕で合格点をあげれるレベルでしょう。

ランニングコスト計 42500円
・管理費:15500円/月(賃料の3.5%+消費税)
・JComインターネット:11000円/月(入居者さん達にネット無料を付けています)
・共用部電気代:1000円/月
・固定資産税都市計画税:15000円/月(18万円/年)

積算評価と担保評価

積算評価は2540万円です。

・土地評価
15万円(㎡辺り土地値(相続税路線価))×120(㎡)=1800万円
・建物評価
15万円(木造)×120(建物面積㎡)×(22-13)/22=740万円

積算評価がでていないという弱点が1棟目と同じで、悲しいですね(笑)
個人的には利回りよりも積算評価が出る物件を探していたのですが、築浅で利回りよくキャッシュも出てかなり条件良かったため飛びついてしまいました(笑)

出口戦略に関して

1棟目とほぼ同じです。
購入してから11年後以降の売却を考えています。
理由は減価償却ができなくなるからです。

では売却時いくらで売れるでしょうか?
キャップレート(相場利回り)から逆算していきます。

築22年でのこのエリアのキャップレート、高く見積もっても10.5%だと思います。(もちろん、物件価格は経済状況によって前後しますが、、)
家賃は10%下がったとしても、36万円/月ですので、年432万円。

432(年家賃)÷0.105(相場利回り)=4110万円ぐらいでは売れるのではないかと考えています。
11年後の残債は2970万円ですので、4110-2970=1130万円ぐらい残る計算になります。

1棟目の考え方はほぼ同じで、日々のキャッシュフローも取れ、売却益も大きく狙える物件だと思いませんかね?

ただ物件がエリアも間取りなどもほぼ同じなのが、物件のポートフォリオ的にいけてない感じがしますね(´;ω;`)