不動産投資の基礎

不動産投資初心者の方が絶対に知っておかないといけないのは、
収益性の指標積算評価銀行融資物件の探し方の4つです。

他記事で説明してきましたが、まとめてみますので是非ご覧ください!

収益性の指標

いわゆるよく聞く利回りのことです。

物件から得られる年収入を物件価格で割った値が利回りとなります。
良い物件かどうか評価する際に、とても大事な指標となります。

利回りは、エリアや築年数、構造などによって大きく変わります。
エリアが都心の方が土地も高いですし、賃貸需要も高いですから、物件価格は上がるので利回りは都心の方が下がりやすいです。
また築年数が経てば経つほど、建物はボロくなるので、物件が下がるため、利回りは上がります。

私は築浅でも9%以上は欲しいと考えています。
利回りは基本的には高ければ高い程良いです。ただ明らかに相場より利回りが高い物件は、なにか罠があるかもしれませんので、注意が必要です。

積算評価

積算評価は
物件の建物がいくらぐらいで、土地がいくらぐらいするのかの評価です。

銀行からお金を借りる融資の際などで、この考え方が必須となってきす。
また物件の売却価格にも少なからず影響してくるので、知っておかなければなりません。

私は、積算評価より収益性ばかり求めて物件を購入していますが
今後は積算評価が出る物件も購入していきたい、いかなければと感じています。

理由は、融資が厳しくなってくるからです。
積算評価が出ていないと、バランスシートが悪い、つまり借金に対して、資産額が少ない債務超過の状況になってしまうのです。

銀行融資

不動産投資と銀行融資は切っても切れない関係にあります。

不動産は何千万円するものが多く、現金で購入するのは難しいからです。
またいわゆるレバレッジをかける意味でも、銀行からお金を借りた方が、効率良い投資ができます。
ですので銀行融資についても詳しく知っておかなければならないのです。

銀行融資は日々の変化が激しい分野です。
2017年ぐらいでは、初心者サラリーマンでもフルローンが出ていた良い時代もありましたが、今は1割以上の頭金を要求されます。
また経済状況により、金利なども変化していくので、日々の情報収集がかなり重要となってきます。

妻は現役で銀行員です。銀行では不動産投資専門で融資を年数十件決済を行っており、この銀行融資の分野は得意ですので、ご質問等あれば気軽にどうぞ!

物件を探す、購入する

物件を探すにはフットワークがかなり重要です。

なぜフットワークが大切なのか?

それは不動産は数のゲームだからです。
良い不動産を購入するには、多くの物件を見ることが非常に大切です。
それは相場感を身につけることにもなりますし、物件を主観的客観的にに評価することにもつながるからです。

サラリーマン投資家の多くが、行動できずにつまづくいてしまうが多いのではないかと思います。だからこそチャンスなのです。
基本的に不動産屋から良い物件なんか紹介してくれません。自分で見つけてくるしかないのです。

また収益不動産を購入する上で不動産屋を知っておくこと、不動産業界がどのような構造になっているかを知ることは大切です。

不動産業者を知ることが良い物件を購入することにもつながります。

その他参考

個人的に不動産投資で大切だと確信しているのは下記の通りです。

なかよし不動産が思う不動産投資で大切なこと
・相場感
・金融資産
・フットワーク

いろいろ書きましたが、ある程度の知識を得ることができれば
あとはフットワークあるのみです。
フットワーク良く動けば、相場感はおのずとついてきます。

また金融資産に関しては、多い方がいいに決まっています。
あまり手持ちがないという方は、節約やせどりを頑張ってみるのもいいです。

なにはともあれ、努力は必要不可欠なのです!
早期リタイアを目指すのであれば、こんな努力なんか屁でもないはずです。
絶対仕事してお金を稼ぐよりコスパも良いはずです。

一緒に頑張っていきましょう!

なかよし不動産保有物件に関しては下記をご覧ください!
なかよし不動産的1棟アパート①
なかよし不動産的1棟アパート②