不動産投資の基礎

利回りや各指標(知らないと不動産投資は無理です)

なかよし不動産的、不動産投資の基礎について、いろいろ解説していきます。

今回は、不動産投資をやる上で絶対知っていないといけない指標や、数字などについて解説していきます。

今回は不動産投資における
①利回りとは?
②実質利回りとは?
③キャッシュフローの出し方
④ROIってなに?

について解説していきます。

利回りとは?

利回り、特に表面利回りは不動産投資物件を評価する一番大きな指標となってきます。
物件の収益性を評価する数字です。
特に表面利回りは、「経費をしかとした単純計算の指標」です。

不動産投資の利回り(表面利回り)は下記表で求めれらます。

利回り=年間家賃収入 ÷ 物件価格

例えば、下記の物件では利回りの計算は、
494万円(年間家賃収入)÷ 5300(物件価格) = 0.0932 = 9.32%

ここで大切なのが、家賃は月間収入ではなく年間収入で計算するという点です。
間違えないようにしてください。

何度も言いますが、利回りは不動産投資をする上でとても大切な数字となってきます。
利回りが大きいほど、収益性が良いです。
つまり利回りが大きくなればなるほど儲かる物件だということです。

実質利回りとは?

経費を考慮した実質的な利回りです。下の計算式となります。
表面利回りより低い数字となります。

実質利回り=(家賃収入 ー ランニングコスト)÷ (物件価格 + 初期諸費用)

ランニングコスト例
・管理会社へ払う管理費(月額、家賃の3~5%)
・固定資産税・都市計画税(だいたい物件価格の0.6%ぐらい)
・清掃費など(人による)
初期諸費用例
・仲介手数料(物件価格の3%+6万円+消費税)
・登記費用(だいたい物件価格×1%)
・銀行ローン事務手数料(銀行に次第私たちが借りた金融機関は物件価格×1%+消費税)
・不動産取得税(だいたい物件価格×0.7%)
・火災地震保険(建物の構造による。だいたい物件価格×0.8)
・その他印紙など

以上から分かる通り、不動産投資は、物件や家賃収入以外にも、発生するお金が非常に多く、ややこしいことが分かります。
これらをちゃんと理解していないと、悪い不動産屋の数字にだまされてしまいます

キャッシュフローの出しかた

ここで言うキャッシュフロー(CF)とは、物件から何円の現金が残るかの数字です。
キャッシュフローを計算するうえで難しいのが、税金を計算しないといけない点です。

経費などの実質の家賃収入から所得税、住民税を引いた値がキャッシュフローになります。キャッシュフローを求める式は下記の通りです。

 実質家賃収入(家賃収入から管理費や固定資産税を引いた値)
 ー ローン金利
 ー 減価償却費
 ー 所得税住民税
 + 減価償却費
 ー ローン元本 

少し難しいですが、この式でポイントとなるのが減価償却です。
減価償却費は、税金を少なくする影響があります。
見えないキャッシュフローと呼ばれ、税金を少なくするため、キャッシュフローを改善させます。

減価償却は物件の建物分価格のみにかかるものです。
建物の造りによって法定耐用年数は変わります。下記の通りです。

法定耐用年数(新築時、中古の場合は経過年数の2割復活させる)
・木造:22年
・鉄骨:34年(軽量鉄骨19年)
・RC:47年

例えば築10年の木造アパート、建物価格が1000万円のとき
耐用年数は22‐10=12年となりますが、中古ですので2割復活(端数は切りすて)するので、14年償却となります。
ですので、1年あたりの減価償却費は
1000万円(建物価格) ÷ 14(耐用年数) =71.4万円となります。

ROIについて

投資効率のことを言います。
投資した現金に対してどれだけの利益を上げているかの指標です。

不動産投資においては下記の式となります。

キャッシュフロー(年換算)÷ 初期諸費用

投資において10%を超えたらかなりスゴイと言われています。
株式などとは違い、不動産は初期諸費用は完全に手元にはないお金になりますので、そこは勘案ください。

それぞれの指標の狙うべき値とは?

エリアや建物構造、築年数によって大きく変わります。
大事なのは相場感です

例えば、新宿駅徒歩5分築5年の1棟アパートが利回り10%だったら、買うべきです。
しかし田舎の駅徒歩30分築40年のアパートが利回り10%だったら、やめた方がいいです。
つまり目標とする各指標は、物件のエリア、構造、築年数などで大きくかわってくるのです。

何度も言いますが、大事なのは相場感です。

一概には何とも言えない点がありますが、
エリアに関して、都心になればなるほど、キャップレート(相場利回り)は低くなります。下はイメージ図です。

またあたりまえではありますが、駅から離れれば離れるほど利回りは下がります。

築年数に関して、築年数が多くなるほど、利回りは高くなります。
下表はイメージです。

ちなみに参考として私が所有している物件、2棟に関して各指標か下記の通りです。
(あくまでも満室の場合です)

1棟目
・利回り:9.73%
・実質利回り:7.95%
・キャッシュフロー:11.1万円/月
・ROI:47.2%
2棟目
・利回り:10.23%
・実質利回り:8.2%
・キャッシュフロー:16.7万円/月
・ROI:35%

1棟目はフルローンでしたので、ROIがかなり高めです。
フルローン最高ですね(笑)