不動産投資の基礎

積算、担保評価(土地値?建物の銀行評価って?)

積算や担保評価
一言で言うと不動産に関して土地と建物でいくらぐらいの価値があるのってことですね。

積算評価や担保評価はほぼ同じ意味ととらえて問題ないと思います。

多くの不動産投資家にとって物件の積算評価はあまり気にしていないかもしれません。
正直わたしたちも収益性第一で2棟のアパートを購入してしまっています。

特に収益性と積算担保力のどちらもかね備えた物件って地方築古しかほとんどないですし。

ただこれから
銀行融資を使って不動産を何棟も買いたいという方々には
物件の積算評価も気にされた方がいい
と思います。
自戒を含めて(笑)

それぞれ説明していきますが、積算評価は銀行によって評価の方法が違ったりします

「こんな感じで計算できるんだー」
ぐらいで理解していただければと思います。

ただ一つ共通して言えるのは土地や建物どちらも面積が広いは正義だということです。

土地の積算評価

土地の積算評価(土地値)は以下のように求めることができます。

土地値=路線価×面積

路線価って聞きなれない言葉だと思います。
1㎡辺り、どれぐらいの価格か?の目安になる指標だと思ってください。

調べ方は全国地価マップをご覧ください。

このサイトで住所を打ち込むと、下の図のようなマップが出てきます。
(図上のは住所を打ち込んだ物件となります。分かりにくくてすみません)

物件に隣接している道路の数字だけに注目してください。
(アルファベットは無視)
その数字が1㎡辺りの価格(千円)となります。

路線価といっても3種類ありますが
多くの銀行評価で使われるのが相続税路線価です。

このマップ上の物件(100㎡とする)で計算してみると、1640千円となり
土地値は
1640千円/㎡×100㎡=164000千円=1億6400万円となります。
(渋谷って100㎡で1億以上なんですね)

建物の積算評価

建物の積算価格は以下のように求められます。

建物価格=造価格×面積×経年劣化係数

簡単に説明すると、木造や鉄骨などの新築時の価格に

造価格とは木造や鉄骨など建物の構造による価格です。
下記の通りです。

構造別の建物価格
RC:20万円/㎡
鉄骨:18万円/㎡
木造:15万円/㎡

経年劣化についてですが新築時との割合のことです。
減価計算と同じかんじです。
RCは47年、鉄骨は34年、木造22年を基準に
どれぐらいの割合劣化しているかというものです。

例えば、築11年の木造の場合、経年劣化係数は
(22-11)/22=0.5となります。建物面積が100㎡とすると

15万円/㎡(木造)×100㎡×0.5=750万円となります。

銀行の積算評価とは?

冒頭でも書きましたが、銀行の積算評価は銀行によって少しずつ異なります

上で述べた
土地値と建物価格を足したものをそのまま担保評価として出す金融機関もある
ようですし、
0.8などの係数をかけたものを担保評価とする機関もあるようです。

これまでで言えるのは、
面積が広いが最強だということです。
面積さえあれば自然と積算評価は高まりますね。

銀行は収益性より積算評価をより評価することが多いです。

特に地方銀行などは、積算評価を大事にする傾向にある気がします。
物件価格が積算以上ある時は足りない価格の自己資金を要求されたりします。

再建築不可、借地権とは?

再建築不可の物件や借地権がついている物件には、基本的に銀行は融資を行いません

ただ、数は少ないですが、いくつか融資してくれる銀行もあるみたいですね。
私は三井住友L&Fぐらいしか知りませんが。
(三井住友L&Fなど銀行融資について詳しく知りたい方はこちらをどうぞ)

再建築不可の物件は、
接道に接していなかったり
接道2m未満の道にしか接道していない物件です。

借地権の物件はたまに都心の物件でよく見る気がします。
借地権はつまり
土地の権利を他の地主さんが持っていて、毎月いくらか払って貸してもらっている感じです。
たまに23区内でも渋谷区とかでも9%以上ある物件が出てきますが
だいたい借地権ですので気をつけてください(笑)

基本的には
再建築不可や借地権の物件は担保評価が付かないので購入は控えた方が良いですね。

私たちが以前買付申込をだした物件で、銀行から断られた物件がありました。
これは接道2m以上あったのですが、
神奈川県の条例かなにかで2mぐらいだと
100㎡以上の建物を建ててはいけないみたいなのに引っかかったみたいです。

このあたりは奥が深いんです。