不動産投資

賃貸併用住宅ってどうなの?

マイホームの購入を考えている方で、賃貸併用住宅にしようかと思っている方もいると思います。

不動産投資家の私から見た、賃貸併用住宅の購入の是非は「非」だと思います。
ほとんどの不動産投資家は、ある程度経験と知識がある人は買わないのではないかと思います。

ただ、良い物件もあるでしょうし、探せばワンチャンあるかもしれません。

賃貸併用住宅について知りたい、検討している方々のために、私なりの考えを述べていきますので、お付き合いください!

賃貸併用住宅とは?

賃貸併用住宅とは、建物を自宅として使うのと、入居者さんを付けて貸す部屋に分ける住宅のことを言います。

ググれば、賃貸併用住宅をやっている業者さんが出てくるでしょうし、大手のハウスメーカーでも賃貸併用の相談をしてくれます。

戸建て1軒家とアパートの中間的なものだと思ってください。

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅のメリットは以下の通りだと思います。

賃貸併用住宅メリット
・住宅ローンが組める(アパートローンより低金利)
・家賃収入で住宅ローンが返せる。

住宅ローンで賃貸併用住宅を建てるには、自宅用部屋の建物面積が全体の50パーセント以上必要などの条件があります。

住宅ローンは、現在だと変動金利で0.5%、35年ローンのかなりの好条件を組めます。
普通のアパートローンなどの、不動産投資用のローンとは比べ物にならないほど良い融資が受けれます。

ですので、うまくいけば、家賃で自宅用ローン返済することができ、タダで家に住める計算になることもあります。

賃貸併用住宅のデメリット

メリットよりデメリットの方が大きいと思います。
デメリットは以下の通りです。

賃貸併用住宅デメリット
・借主からの苦情クレームが直接くる可能性がある。
・利回りが低くなりがち。
・出口(売却)が難しい。
・基本的に価格が高い

大家さんと同じ建物に住むことになるので、何かあったら、管理会社に電話せず、そのまま大家にクレームが来ることが往々にしてあり得ます。
また、嫌な借主が住むこともあり得るので、そんな人が住み着いたら終わりです(笑)

また、基本的に建売ではなく、1棟1棟設計して建てることになるので、価格は高くなりがちですので、利回りは低くなります。なので、採算合わないことも多くあるでしょう。
たまに、積水ハウスなどの大手ハウスメーカーで、建てられている、賃貸併用住宅を見かけるのですが、おそらくクソみたいに高いです。

出口に関して、売却はほぼ無理と思っておいた方がいいでしょう。
売れるにしてもかなり買い叩かれるでしょう。
理由は需要がないためです。

買わなかった理由

やはり出口がないのが大きいですね。
中古の賃貸併用住宅が欲しい人なんかそんなにいないでしょうし(笑)

ただ「ずっと住み続ければいいのでは?」とお思いになる方もいるかもしれません。
しかし、10年後など、年数が経てば、家賃はかなり減額しないといけないでしょう。
また月々のローン返済に手出しは必要となってくるでしょう。修繕などの費用も、普通の一軒家よりも多くかかってしまうでしょう。

やっぱり不動産投資は、修繕費などのランニングコスト、出口戦略まで含めて考えなければなりません。
基本的には、自宅と投資用の不動産は分けて考えた方がいいでしょう。

ただ、明らかに相場とはかけ離れて安い物件だったら、もちろん購入してもいいと思いますので、そのあたりは自分で判断してみてください。