不動産投資の基礎

出口戦略とは?残債利回りから考える

(この記事は2020年6月に更新しました。)

不動産投資は、出口戦略、つまり売却まで考えた戦略が必要となってきます。

「売却なんかせずに、ずっと持っていたい」や「何年も先の売却のことどうやって考えるのか?」といった感想を持たれている方も多いかと思います。

基本的には、物件をずっと持っているメリットはあまりないですし、売却してしまった方が儲かる場合の方が多いです。
理由は、長期間の保有により、減価償却ができなくなり税金が増え、キャッシュフローが悪くなってしまったり、キャッシュフローが赤字になってしまうからです。
また、ローンの元金を返済コツコツ返済しているわけなので、売却益が出る可能性があります。

ただ私は物件の売却を経験したことはいまだありません。
ですので、私が考えている出口戦略について解説できればと思います。

出口戦略とは?

出口戦略とは、物件の売却を考えることです。
基本的に不動産投資は、毎月のキャッシュフローがどれだけ出ていても、売却時に大損こいてしまっては成り立ちません。
ですので、売却まで考えた物件購入は非常に重要です。

出口戦略に関して、私は、いつでも現金化できる状態を保つことが大切だと考えています。
つまり、いつ現金化(売却)しても、損しない物件です。

そのためには、以下の戦略があります。

・売却時、損をしない守りの出口戦略
購入時にできるだけ自己資金を投入する。等が考えられます。

・売却時、儲ける攻めの出口戦略
できるだけ長期で保有し、残債(ローン残高)を減らす。
売却時にリフォームをして、物件の価値を高める。等が考えられます。

 

売却時の利益をキャピタルゲインと呼びます。

キャピタルゲインを多くするには、
①長期間保有し、残債を減らす。
②あらかじめ、相場より安く購入する。
以上が非常に重要となってきます。

特に「相場より安く購入する」は非常に重要です。価格交渉頑張ってください!

残債利回りとは?出口戦略を残債利回りから考える!

残債利回りとは、残債に対する家賃収入の利回りのことを言います。

ローンは毎月支払い続けますので、基本的に残債利回りは、元の利回りより高いですし、ローン返済により、どんどん高くなっていきます。

現在の不動産市場であれば、都市部首都圏の物件であれば、残債利回り12%であれば売却は容易でしょう。

つまり、銀行に余分にお金を支払わず(手出しなしで、物件の売却した時のお金だけで)、売却価格で残債を支払うことができることになります。(売却時に損しない)
また、それ以上残債利回りがある状態であれば、売却益も狙える状態であると言えます。

不動産を持っている人も、今の残債利回りがどれぐらいなのかを把握していることは大事です。相場利回りと見比べれば、売却益を得れるかどうか分かるためです。

物件の売り時とは?

物件の売り時は大きく以下と言われています。
残債利回りと総合して考えることをおススメします。

物件の売り時タイミング
①減価償却が終了したタイミング

②キャッシュフローがマイナスになるタイミング
③短期譲渡5年が経過したタイミング
④耐用年数が残り10年
⑤融資が完済したタイミング

①は、減価償却がなくなるタイミングですが、
減価償却なしでは、税金が多くなってしまい、キャッシュフローが少なくなったり、赤字にまでなる可能性が多くあります。
ですので、減価償却がなくなるタイミングで売却するのは、多くの人がやる王道法です。

②のキャッシュフローがマイナスになるタイミングですが、
①の減価償却が切れるタイミングにくわえ、融資を元利均等払いにすると、途中でデッドクロスする(=キャッシュフローがマイナス)時があります。
理由は、金利は経費化でき、元利均等払いの時、返済に対する金利分はどんどん減っていくためです。その分納める税金が増え、デッドクロスになってしまうのです。

短期譲渡5年についてですが、
不動産の売却は、短期での売却には厳しいです。
5年までの短期譲渡は、売却益に対する税率は高く、5年過ぎた税率の倍、50%ほどです。(法人でなく、個人での売却の場合)

耐用年数が残り10年は、
売却時の買主が、金融機関からの融資が受けやすく、売却がしやすいためです。

融資を完済したタイミングだと、
売却価格がそのまま、売却益になりますし、金融機関にも面倒をかけないので、喜ばれます。
ただ完済するまで、物件保有する人ってどれぐらいいるんだろうって感じです(笑)

なかよし不動産保有物件の出口戦略!

今のところ、1棟目も2棟目も、ほぼ同じ戦略で売却を考えています。
具体的には、減価償却がなくなるタイミングでの売却です。

両物件とも、比較的築浅で、減価償却が10年以上取れる物件です。
またそのあいだのキャッシュフローも、空室率50%でも、残るぐらいの物件ですので、減価償却が取れる期間、できるだけ保有して、残債を減らしていきたいと考えています。

・1棟目の物件では、減価償却ができなくなるのは、13年後です。
この時の不動産市場はなんとも予想できませんが、利回り10.5%ぐらいで売却できるのではないかと考えています。
およそ450万円ほどキャピタルゲインを得る計算になります。

・2棟目の物件も、減価償却がなくなるのは、11年後です。
利回り10.5%で売却できるとすると、およそ1100万円のキャピタルゲインを得れる計算となります。

このように、欲しい物件があったら、どれぐらいの期間保有して、どれぐらいの残債利回りで売却できて、残債から売却益はどれぐらいでるのかを、あらかじめ計算しておきましょう!

確かに売却時の不動産市場は、誰にも分かりません。
だからこそ、できるだけ厳しめに見ておいて、残債が売却価格よりも、早めに下回ることを確認してください。
目先のキャッシュフローだけに目を捕らわれてはいけません!

築古物件はありかを出口から考える

最近、若い不動産投資をやりたい人と話をしていると、「築古高利回り物件を欲しい」という話を非常に多く聞きます。
確かに築古物件は、1年あたりの減価償却はすごく取れますし、かつ利回りは高いので、月のキャッシュフローは大きくなるでしょう。

ただ、木造でしょうから、減価償却は4年しかとれません。
4年経過しても、残債はそんなに減っていないです。(返済年数にもよりますが)

また、4年後の売却だと、仲介手数料など諸費用に負けてしまい、売却時にマイナスになってしまう可能性が非常に高いと思います。

できるだけ長期に保有でき、出口も良い物件が本当に良い物件だと、個人的には思います。
特に初心者のうちは、築古物件は難しいと思います。
DIYとかをやったり、面白そうなのは分かりますが、あなたはDIYの経験ありますか?
ほんとに上手くできると思いますか?

目先のキャッシュフローにとらわれないよう、しっかり出口まで考え、物件を購入しましょう!