不動産投資の基礎

価格交渉は必要? 心を鬼に!

不動産投資において価格交渉はもちろん必須ではありません。
そのままの価格であっても、お値打ちな良い物件は存在します。

確かに価格交渉は難しいですし、業者にはイヤな顔されますし、売主もいい気分にはならないでしょう。
ただ私たちは基本的に価格交渉をしています。安く買った方がいいに決まっています(笑)。

価格交渉には強い気持ちが必要です。

なぜ価格交渉をするのか?

価格交渉のメリットは 、2点挙げられます。

①購入価格が下がるので、利回りが上がり、キャッシュフローが増える
例えば、価格2000万円で家賃年収200万円で売られている物件について考えます。
200万円価格交渉できれば、1800万円となるため、11.1%となります。
また返済期間10年、金利2%でフルローンを組んだとすると、月あたりの返済額は、価格交渉前と比べて、2万円近く減ります。つまり、月のキャッシュフローは2万円近く増えることになります。

②売却益が増える
価格交渉して、下がった分だけ売却時の利益が増えるのです。
例えば、2000万円で買った場合と、200万円価格交渉して、1800万円で購入した場合をかんがえます。
20年ローンを元金均等払いで組んだとき、売却を考えた10年後の残債は、
2000万円で購入したときで、1000万円
1800万円で購入したときで、900万円となります。
この時1500万円で売却できたとすると、売却益は価格交渉できたときの方が、100万円も高くなることが分かります。

これらから、価格交渉をした時の大きなメリットを理解していただけましたでしょうか?
価格交渉ができると、月のキャッシュフローが上がり、売却益も増えるのです。

安く買うのは、とても大きなことですので、理解しておいてください。

価格交渉がやりやすい条件とは?

価格交渉が成功しやすい条件はいくつかあります。

①物件が専属専任仲介の場合
物件を仲介している業者が、専属専任で売買している時、業者的には、少し安くなっても早く売りたいと考えます。理由は両手で仲介手数料を貰えるからです。

②売主が売り急いでいる場合
売主は様々な理由を抱えて売却しています。特に、急にお金が必要になってすぐ売りたいといった事情を抱えた売主であれば、多少安くなってしまっても早く売って、現金を得たいと考えるのです。

③融資を使わず現金買いできる場合
融資はきちんと下りるか分からないので、本当に買えるかどうかは分かりません。
現金買いするのであれば、融資が下りるかどうかは考えなくていいので、価格が交渉しやすい場合が多いのです。

④物件の状態が悪い場合 
物件状態が悪い場合、リフォームが必要となってきます。外観のリフォームは特に100万円以上の単位でお金がかかってくるので、価格交渉がしやすいです。

やめた方がいいケース

やめた方がいいケースとして、以下の2点が挙げられます。

・すでに価格が相場よりかなり安く、他の投資家が満額で買い付け申し込みを出してくることが予想されるケース。
理由は、買えないからです。基本的に買付は先着順ですが、売主からしてみれば、価格交渉されるより満額での買付を優先したいですよね。
すでに相場より安く、利回りやその他条件が良い場合は、他の投資家に横取りされますので、よく考えて価格交渉した方がいいでしょう。

仲の良い信頼できる担当者の場合
理由は、これからもさらに規模を増やしていきたいと考えている場合、これ以上良い物件を紹介してもらえなくなるかもしれないからです。
価格が下がれば、その分不動産屋が得る仲介手数料も少なくなるので、仲良くしていきたいと考えている業者には、無理な交渉はやめた方がいいと思います。

価格交渉の経験談

私たちは自宅マンションと2棟目のアパートで価格交渉を成功させました。
その時の経験を上げさせてください。

①自宅マンション 3500万円→3300万円
正直、価格交渉をしなくても相場より安かったと思います。ただ3カ月ぐらい売れていなかったみたいです。私たちが内覧した時は、100万円ぐらい安くした直後で、売主も弱気になっていました。
どら妻が交渉したのですが、安くしないんだったら買わないという態度で行きました。仲介担当者には「勘弁してください」と言われるまでやりました。

②2棟目アパート 4900万円→4700万円
これは、仲良くしている担当者が売主と交渉してくれました。
築浅ですでに利回りも高かったので、正直値下げは難しいと思っていたのですが、やってくれました。たぶん専属専任で両手取引だったので、やってくれたのだと思います。

1棟目のアパートは価格交渉できていないのですが、正直満額で出さないと、購入できなかったのではないかと思います。試しに価格交渉できないか聞いてみたのですが、速攻で断られました(笑)。半分空室だったので、いける気もしたのですがダメでした。
担当者ともっと仲良かったらできたのかもしれません。