不動産投資の基礎

物件購入の流れ! 買付~決済までにやることって?

不動産の購入するには、様々な段階を踏まないといけません。
結構面倒ですが、せっかく良い物件を見つけたなら頑張ってください!

一般的な不動産購入までの流れ
①買付申込書の提出
②金融機関への融資の相談
③売買契約
④金消契約
⑤決済


といった順に進んでいきます。
(おおよそ1カ月ぐらいかかります)

各段階で気を付けないといけない点がありますので、説明していきます。

買付申込書を提出しよう!

良い物件を探したら、買付申込書を提出しましょう!
買付は買う意思を示すもので法的な拘束力は基本的にないので
購入したいと思ったら出してしまうのがいい
と思います。
申込書は担当業者にお願いすれば、フォーマットを送ってくれます。

基本的に買付は申込先着順で受理されます。早い物勝ちです。
買付申込書の記入内容は大きくは以下の通りです。

買付申込書に記入するもの
・自分の氏名住所
・購入希望の物件の概要(住所、面積など)
・購入希望金額
・手付金の額
・融資利用、融資特約の有無

購入希望金額を書きますので、価格交渉したい場合は安くしたい価格を記入してください。
業者に価格交渉をお願いする場合は、買付を出す前にどれぐらい安くしたいと思っているのか伝えてください。
もちろんその価格が通るかは売主さん次第ですが。

手付金は物件価格の10%ぐらいが目安らしいですが
私はいつも100万円にしていますし、多くの人は100万円だと思います。
売買契約の時に売主さんに渡す買う意思の確約する的なお金で
売買契約時に支払います。
もちろん手付金は購入価格に含まれます。

融資特約は、融資を使うつもりならば基本的ににしてください。
この融資特約とは、融資が通らなかったときに手付金を返してもらえるような契約です。
ですので、絶対有にしてください。融資が通らなかった場合、手付金が返却されません。

金融機関へ融資相談

買付を出したらできるだけ早く銀行回りをしてください。
銀行に融資の相談をしてから、口頭での承認がおりるまで
その銀行や担当者にもよりますが1週間以上はかかると思っておいてください。

売買契約までにはある程度の融資めどは付けておかないといけませんので
物件を見つける前に銀行担当者と顔をつないでおき、あらかじめ属性を評価してもらった方が審査は早くなります。

また多くの人が、不動産仲介の担当者から銀行を斡旋してもらえますので
業者経由の方が話は早いです。
私も1棟目はお願いしましたし
2棟目も他の銀行を回ったのですが、条件良くなかったので結局担当者経由で融資の申し込みをしました。

売買契約を結ぶ

売買契約は仲介の不動産屋で行うことが多いです。
買付を出してから2,3週間後にやることが多いですかね。
契約時は売主さんと物件の重要事項説明書の内容を宅建資格を持った担当者から聞きます。
ハンコは忘れず持っていきましょう!

売契時の重要事項説明の際には、ちゃんと理解して内容を確認するのも難しいものです。
あらかじめ重要事項説明書を送ってもらっておき
熟読して分からない点については確認するのをおススメします。

正直分からないことだらけですが
面積があっていること
周辺の嫌悪施設
上下水道など
特に懸念されることに関しては絶対確認しておきましょう。

確認して当初聞いていたことと違うときは、価格交渉しましょう(笑)

金消契約を結ぶ

金消契約は、融資を受ける銀行と結びます。ハンコは忘れずに!
内容は
返済期間や金利
元利均等払いなどの返済の詳細の確認
返済が遅れた時などの各種注意事項の確認を行います。

金消契約を結ぶ前には、すでに融資が下りることは決まっています。
ですので金消契約の前には、
銀行の担当者と面談を受けたり
金融資産の確認
その他属性の確認をすでに受けて承認をしてもらっている状態だと考えてください。

決済

決済を終えると、晴れて物件のオーナーになることができます。

決済は融資先の銀行で行うことが多いです。ハンコは忘れずに(笑)!
私は店舗を持たない金融機関でしたので、仲介の不動産屋さんに用意してもらいました。
決済時は、買主、売主、それぞれの仲介業者、融資を受ける銀行担当者、司法書士で行います。

司法書士さんは、抵当権の設定、登記簿登記などもやります。
知り合いの司法書士さんがいたら10万円以上安くなることもありますので
その人を呼んでもいいかもしれませんね。

またお金のやり取り(銀行から実際に融資を受けて売主に払ったり、登記費用の支払、仲介業者への仲介手数料の支払)を行います。ですので、今まで見たことないようなお金のやり取りが発生します。
あらかじめ、業者さんからお金の流れの表(それぞれの金額を書いたもの)みたいなのが、届くことが多いと思いますので、金額や計算に間違えがないか確認した方がいいです。(結構難しいので、担当者も間違えることがありますよ)

決済までにやっておきたいのは、火災保険、地震保険の加入です。
決済当日からの保険期間にしてください。その日地震や火災が起きたら保険がおりません。

また管理会社への引継ぎも決済時にやってください。
入居者さんの家賃の振り込み先も変更になりますので
決済までに管理会社へ管理のお願いをしておかないといけません。

また決済時に売主さんに入居者さんに振り込み先の変更文書に
名前の記入やハンコを押してもらわないといけませんので絶対やりましょう!