不動産投資の基礎

管理会社を決定!ダメな管理会社で失敗するな

物件の管理は、自分で管理する自主管理と、管理会社に任せる方法があります。

私は管理会社にお願いしていますし、多くの大家さんは管理会社にお願いしています。
管理会社に任せると、家賃の3~5%の管理費がかかってきます。
確かにこの費用がもったいない気はします。
ただ私は、以下の点で管理会社さんに任せたほうがいいと思います。

・規模が大きくなってくると、サラリーマン投資家の方は別に仕事が増えてしまう点
・入居者さんが退去してしまったら、次の入居者さんを自分で見つけてこない点

これらのことから、管理がしっかりできて、客付けに強い管理会社を探すのも大事となってきます。

物件の管理はどうやってやるの?

物件の管理は主に以下の業務があります。

管理会社の業務

・家賃の集金、大家への入金
・クレームの受付、対応
・入居、退去時の手続き
・更新時の手続き

家賃の集金は、大家さんに代わって入居者さんから家賃を回収する業務です。
入居者さんによっては、きちんと支払ってくれない方もいらっしゃるでしょうから、そういった方に、催促するのはかなり苦労するでしょう。
毎月、家賃ー管理費分のお金を私たちの口座に振り込んでくれます。私たちがお願いしている管理会社さんは、毎月明細を書いた紙を送ってくれます。

クレーム対応は、24時間受付をしてくれる業者がいいです。
入居者さん視点からしてみれば、夜中でもクレームを言える方がいいでしょう。

入居時、退去時の手続き、更新時の手続きは、面倒な作業が多いです。
賃貸借契約書などの作成などありますので、この手続きを管理会社さんでやってくれるのは、かなり楽だと思います。

これらから、基本的に自主管理はかなり苦労すると思います。
実際私は自主管理したことないのですが、サラリーマン大家にしてみれば、管理会社へ物件管理をお願いすることは必須だと思います。

管理会社の選び方とは?

管理、つまり入居さんへの対応がしっかりできる会社、かつ客付けに強い会社が、選ぶべき管理会社です。

管理会社は色々な会社があります。大きく2つに分けると、その街に根付いた昔からあるような街の不動産屋さんと、チェーンの不動産屋さんになります。それぞれの特徴を簡単に説明します。

〇街の不動産屋さん
地域密着の不動産屋さんが多くて、その地域の賃貸需要などをよく理解されています。
また経験が長い方が多いので、私たち大家への対応もしっかりされている印象があります。
客付けに関しては、なんとも言えないですね。エリアによっては、チェーン店より客付けに強い会社も多くあります。

〇エイブルやミニミニなどのチェーン不動産屋
管理や客付け手法は、だいたいどのお店でも同じ手法を取っていることが多いです。
年齢は若い担当者が多いので、管理業に慣れていない方も中にはいます。
客付けは、ホームページなど充実していますし、CMなどもよくやっているので、安定して強い感があります。

このどちらがいいとは、はっきりと言い切れないと思います。どっちも一長一短ありますし、そもそも担当者によって、対応はかなり変わってくると思います。

私は、以下のような点に気を付けています。

・管理が強いか?(24時間365日クレーム対応してくれるか?)
・相談しやすい担当者か?仕事ができる担当者か?(レスポンスが早いか?)
・滞納保証に入れるか?(大手滞納保証会社に加入できるか?)
・客付けに強いか?(退去が出ても早く次の入居者を決めてくれる?)

客付けに強い管理会社とは?

正直、客付けが強いかどうか見極めるのは難しいです。
基本的には、若い人はネットで部屋を調べる人が多いでしょうから、ホームページが充実しているチェーン店の方が強い気がしますが、街の不動産屋さんでも強い会社はあります。

客付けに強いかどうかの見極めとして、なぜ埋まらないのか相談してみて、明確な答えをしてくれるのかは大事だと思います。
例として、「相場より家賃がたかいので安くしてください」や「リフォームが必要だと思います」と言った具体的な提案をしてくれるのが大事だと思います。

即効性のある客付け方法としては、以下が挙げられます。

・仲介手数料を安くする
入居者さんが入居する際の仲介手数料を安くし、その分大家さんが負担します。
入居者さん的には、初期費用を安くしたいので、家賃の1か月分近くかかる仲介手数料が安くなるのは、大きな魅力となります。

・AD200%
AD、つまり管理会社さんが入居者さんを見つけてきた時の広告費をプラスしてあげるのです。通常はAD100%、つまり広告費は家賃の1か月分です。その広告費を2倍にしてあげるのです。広告費を上乗せすることで、管理会社さんはより優先して入居者さんを案内してくれます。

・フリーレント
入居者さんをある期間、タダで住ませてあげるのです。
理由は仲介手数料を安くしてあげるのと同じで、初期費用を抑えてあげることができます。

実録!最悪な管理会社に出会ったほんとうの話

一棟目の物件の管理について大変な経験がありましたので、紹介させてください。

最初の物件購入であったため、自分で管理会社を決めようと、駅の近くや近郊のターミナル駅近くの不動産屋をたくさん回り、話を聞きに行きました。
その中で年齢も比較的に近く話しやすかった某有名不動産業者さんに管理をお願いしました。
入居者さん1件決めていただいたのですが、その4か月後、ある入居者さんの会社の上司の方から管理会社に連絡があったそうです。会社に出勤してこず、連絡が取れないため、心配になったためでした。
何故か管理会社からは忙しいから、私に行くように言い、私はたまたま休みだったため、行きました。部屋の鍵がかかっていたため、4時間ぐらい待ち、やっと管理会社が来ました。
やはり、そもそも管理会社の本来業務をやっていなかったため、最終的には喧嘩別れしました(笑)。

だめな管理会社や担当者は絶対いるので、切るなら早めに切った方がいいという点を勉強しました!

現在私は、
1棟目を投資専門でやっている不動産業者系列の、管理会社にお願いしています。こちらに管理をお願いしてから、フリーレント、AD200%など、諸費用はかかりましたが、満室を維持できています。1月に退去があったのですが、2週間後には次の入居者さんを決めてくれました。
2棟目は、チェーン店にお願いしています。前の大家さんから引き継ぎました。
まだお願いして2,3カ月しか経っていませんので、なんとも言えませんが、今のところレスポンスも早く、契約更新が2件と良いことしかありません。

アパート2棟の詳細は下記をご覧ください!
・実例!なかよし不動産的1棟アパート①
・実例!なかよし不動産的1棟アパート②


不動産購入時における不動産仲介に関しては、以下をご覧ください!
・不動産屋を知る!(一般仲介?専属専任仲介?)