不動産投資

わたしが築古不動産を購入しない理由

私たちは比較的築浅の物件を購入してきました。

その理由としては
20年以上の返済期間の融資が受けることができ
キャッシュフローが出やすい点にあります。

最近、不動産投資オフ会などに出るようになったのですが
20代30代前半の不動産投資初心者の方たちは、

「築古物件をやりたい!」
とみんながみんな、おっしゃいます。

確かに物件は安いことが多いですし
リスクは小さいのかもしれません。

ただ私は初心者の方には築古物件をおススメしません。
その理由について説明していきます。

融資が難しい

融資が難しい点が挙げられます。

正直、不動産投資初心者の方は実績も経験もないため
銀行から敬遠されがちで融資がキビシイです。

築古物件と融資の相性の悪さ
・銀行融資の返済期間は
基本的に耐用年数ー築年数なので、返済期間が延びにくい
・融資してくれる銀行が限られる
・築古の方が、金利が高くなりがち
日本政策金融公庫の不動産投資に対する融資が厳しくなった

日本政策金融公庫に関して
私は不動産投資を始めた3年前ぐらいまでは結構積極的に融資をしてくれました。

不動産投資仲間は、
築30年ぐらいの木造物件を「返済期間20年、金利2%」で融資を受けていました。

初心者不動産投資家にとって
築古物件でも良い条件で融資してくれた公庫が選択肢として難しくなったのは、かなり痛いです。

こういった状況も勘案ください。

手数料負けしやすい

築古の木造不動産は、減価償却年数が基本的には4年です。

不動産の購入売却時には以下の費用がかかります。
購入時:物件価格の8%ぐらい
仲介手数料、登記費用、銀行手数料、不動産取得税などの手数料。
売却時:物件価格の4%ぐらい
仲介手数料、抵当権抹消など

4年で売却すると残債はあまり減っていないですから
これらの手数料に負けてしまい、売却時の手出しが多くなってしまいます。

結局トータルで全然儲からないのです。

初心者の方が高く売却するのはかなり難しいでしょうから
手数料に負けてしまうことは大いにあり得ると考えます。

築古物件は
かなりの高利回りや上手い売却や運用ができないと儲からないと思います。

つまり初心者向けではありません。

客付け、リフォームが難しい

やはり築古だと客付けは難しいでしょう。
新築信仰のある人も日本人には多いでしょうし。

また築古だと
どうしても価格競争に巻き込まれ家賃がより下がりガチになると思います。
仲の良い客付け業者さんがいれば話は別ですが、初心者の方にはより難しいでしょう。

またリフォームに関して、よく初心者投資家の方は、

「DIYやってみたい!」
「自分でおしゃれな部屋を作ってみたい!」
といったことを良くおっしゃいます。
ほんとにできるの?って個人的には思っています(笑)

「今まで専門的にDIYをやっていて知識がある」
「DIYが趣味でやったことがある」
こういった方は、やってみても良いかもしれません。

やはりプロに任せないとリフォームは難しいでしょう。
自分でやってみて失敗して結局業者に任せたて高くついた、いう人の話も聞きます。

個人的には、不動産投資は不労所得にしたい思っていますし
多くの方がそうでしょう。

できるだけ外部パワーを使えるところは使った方が
仕上がりも良いでしょうし時間も有効に使えると思います。

安易にリフォームをしようと考えない方がベターだと考えます。

今後の展望

とは言いつつも私たちも今後、築古不動産を購入したいなとは思っています。

理由は以下の通りです。

私が今後、築古不動産を購入すかもしれない理由
・法人化した時、減価償却期間が延ばせる
・15%以上の高利回りが目指せる
・積算価格がでやすい

これらから分かる通り、法人化するのが前提です。
これから物件をさらに増やしていかないといけないので
バランスシートを良くすることは、必須です。
法人化するなら、銀行の担保評価を高めないといけないのでより積算価格が重要です。

法人化をしたらまずはもう一棟築浅物件を購入し
その後、築古高利回り物件を購入し減価償却をうまく調整しながら
税金の最適化をしていきたいと考えています。